Все об ипотечном кредите

В настоящее время проблема нехватки жилья, точнее, невозможности его приобретения, стоит очень остро. Большинству населения уже надоело толкаться в ванной и на кухне по утрам в маленьких квартирах. А в некоторых случаях добавляется еще и шум – в то время когда хочется отдохнуть, и, наоборот, невозможность пригласить друзей. Многие даже находятся в одной комнате с ребенком, что естественно сковывает и его свободу, и действия родителей и их желания в свободное время. Как же справиться с этой проблемой, как решить этот вопрос - ведь сумму на покупку квартиры в скором времени накопить совершенно не будет возможности. Получается безвыходная ситуация и обреченность?

Решение проблемы – ипотечный кредит или просто говоря - ипотека.

Этот вид кредита является долгосрочным, он может быть представлен желающим под залог недвижимости. Недвижимость должна находиться именно в собственности желающего оформить ипотечный кредит. Ипотечный кредит имеет существенное отличие от кредитов, которые предлагаются на приобретение недвижимости. Например, обычный целевой кредит, выдается без оформления залога недвижимости, то есть этот вид кредита, даже на покупку недвижимости, может не нести залоговой формы.

В развитых странах ипотечным кредитом предпочитает пользоваться в районе 90 процентов населения. Да и раньше в России осуществлялось масса аналогичных операций. Эти операции представляли из себя выдачу ссуды под залог, выдачи ссуды на приобретении земли и так далее. Долгожданной уже стала ипотечная программа для жителей города Альметьевск, так как желающих, мечтающих улучшить свои жилищные условия, возникает с каждым днем все больше и больше.

На словах вроде все доступно и понятно, но, наверняка вас интересует более детальное рассмотрение выдачи кредита, его оформление, вопрос о том, кто имеет право его получить, и как выглядит весь этот процесс получения с самого начала?

Цель статьи – выгодно ли брать ипотечный кредит, ведь для некоторых людей, это пожизненная долговая яма. Для этого ставятся следующие задачи:

1. Опрос (анкетирование) среди жителей г. Альметьевска;

2. Сбор данных по ипотечному кредитованию, в банках г. Альметьевска.

3. Анализ собранных данных (В каком банке, и под какие проценты дают ипотеку?);

4. Выявление наиболее выгодного банка кредитора;

5. Пути наиболее быстрого погашения кредита.

­ Рефинансирование

­ Право на налоговый вычет

Ипотечный кредит, что это?

Ипотечное кредитование – это предоставление ссуд под залог недвижимого имущества. Слово “ипотека” в переводе с древнегреческого означает “деревянный колышек, вбиваемый в землю для определения границ участка”. Неудивительно, что понятие “ипотечное кредитование” понимается как кредитование под залог земли. Однако кроме земельных участков объектом залога могут выступать предприятия, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры и иное недвижимое имущество, то есть объекты, неразрывно связанные с землей, отчуждение которых невозможно без ухудшения их функциональных характеристик.

Ипотечное кредитование обладает следующими особенностями: вносит характер стабильности в функционирование банковской и соответственно финансовой системы так как относится к долгосрочным и малорисковым видам доходов; привлекает новых участников в процесс банковского кредитования, что естественно приводит к вовлечению новых средств; оказывает влияние на развитие рынка недвижимости, а также на процесс воспроизводства в строительстве, что в какой-то мере решает жилищный вопрос; усиливает роль фондового рынка в процессе вторичного перераспределения национального дохода и через его посредничество приводит к созданию новых финансовых операций; способствует формированию культуры частной собственности.

Ипотечный кредит является достаточно выгодной сделкой, ведь существует масса различных возможностей впоследствии, распорядиться с приобретенной площадью. Итак, вы можете сами эксплуатировать ее в целях проживания; можете продать, сыграв на разнице в цене. Также есть вариант сдачи площади в аренду, где можно будет прибыль получать ежемесячно, и выплата кредита не будет настолько тяжелой. Выдача кредита происходит на достаточно длительный срок, при этом после совершения сделки именно Вы и становитесь собственником. Огромным преимуществом является и то, что необязательно выплачивать сто процентов стоимости желаемого жилья сразу, а также то, что вам не придется выплачивать налоги на проценты выданного кредита и на часть приобретаемого имущества (сумма части которого составляет 1000000 рублей).

Планировать распределение семейного бюджета вы можете самостоятельно без особенной затраты сил и нервов, в ожидании неприятных неожиданностей и новостей от кредитора, так программа ежемесячных выплат составляется единожды и не терпит никаких изменений впоследствии. Таким образом, вы получаете, гарант стабильности и уверенности в завтрашнем дне, и можете спокойно планировать свои ежемесячные расходы. А так как цены на недвижимость стремительно ползут вверх с каждым днем, несложно определить выгодность произведения данной операции уже сегодня, при наличии того капитала, которым вы располагаете.

Таким образом, суть данный работы заключается в том, чтобы облегчить вам эту задачу. И так если вы хотите жить в собственной квартире, являетесь гражданином РФ, у вас постоянная регистрация, ваш возраст составляет от 18-70 лет (максимальный возраст в последний месяц погашения кредита), имеете денежные средства для первоначального взноса, имеете непрерывный трудовой стаж по месту работы не менее 6 месяцев.

Первым шагом в написании работы было составление вопросов анкетирования, для выявления актуальности работы.

После составления вопросов анкетирования, был проведен опрос.

По итогам опроса жителей г. Альметьевска стало ясно, что из общего количества анкетируемых людей, предстовление в общех чертах об ипотеке имеют 98,35%; услугами ипотечного кредитования пользовались лишь 4,61% опрошенных; о рефинансировании знают только 8 человек, из них лишь один пользовался этой услугой; услугой на налоговый вычет пользовались 3,24%.

Следовательно, можно сделать вывод, что данная работа будет актуальна.

Следующим шагом в написании работы был сбор данных по ипотечному кредитованию по банках г. Альметьевска. Затем была составлена таблица которая включает в себя:

1. название банка,

2. срок предоставления кредита,

3. процентная ставка по кредиту (% годовых) в рублях РФ и долларах США,

4. первоначальный взнос от стоимости кредита,

5. комиссия, уплачиваемая банку,

6. за какое время оформляется кредит,

7. сколько %, и спустя какое время составляет досрочное погашение кредита.

Анализ собранных данных

В работе были проанализированы следующие банки: АК Барс, Ипотечное Агентство РТ, Сбербанк России, ВТБ 24, Зенит.

Мможно сделать следующие выводы:

1. Наименьшая процентная ставка по кредиту (% годовых) в рублях РФ и долларах США у банка Зенит, ВТБ 24, Сбербанк России - которая составляет 11,5%. Наибольшая процентная ставка по кредиту (% годовых) в рублях РФ и долларах США у АК Барс банка и составляет 13,9%. По анализируемым банкам в среднем процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12,7%. По проделанной работе можно сделать следующий вывод – процентная ставка по ипотечному кредиту зависит от первоначального взноса от стоимости квартиры, т. е. чем больше первоначальный взнос, тем меньше %-я ставка.

2. Комиссия по ипотечному кредиту составляет: минимальная 0,5% - Банк Зенит, и максимальная 2% - Сбербанк России.

3. Ипотечный кредит оформляется от одного дня до 3-х месяцев. Например, в банках Сбербанк России и АК Барс банк от 1-7дней. А в банке Зенит максимальный срок оформления кредита составляет 3 месяца.

4. Также ипотечный кредит можно погасить досрочно, например: в Сбербанке и АК Барс банке без комиссии и ограничений по срокам, а в банке Зенит только лишь спустя год.

Исходя из проведенного анализа, можно сделать вывод, что ипотечный кредит лучше брать в Сбербанке России, так как в нем наименьшая процентная ставка по кредиту, даже не смотря на то, что комиссия в этом банке самая максимальная, зато, досрочное погашение кредита возможно без комиссии и ограничений по срокам, кредит оформляется от 1-7 дней.

Кризис ипотеки в США глазами участника американского рынка real estate.

Обращается за ипотечным кредитом не часть, а практически все население Америки. Жить в кредит - это один из основных принципов жизни в Америке. Большинство населения никогда не смогло бы оплатить полностью стоимость своего жилья, автомобиля или обучения в колледжах. У людей в начале их жизненного пути практически нет никаких денежных сбережений. Без кредитов они не могут себе ничего позволить. Даже те, кто смог бы все выплатить сразу, не торопятся делать это. Ведь часто бывает, что выгоднее взять кредит, а освободившиеся деньги вложить во что-то другое. Также люди, выплачивающие ипотеку, имеют возможность списывать весь процент, который они платят банку, со своего дохода, тем самым, уменьшая выплату своих налогов.

Вы спрашиваете, почему американцы стали позволять себе неплатежи по кредитам?! Поверьте, они с удовольствием не делали бы этого. Их подталкивает к этому ситуация. Подобное происходит на американском рынке периодически, с цикличностью примерно в десять лет. Нынешняя цикличность затянулась и длится, по моим подсчетам, около семнадцати лет.

Что же произошло на примере последних лет. Цены на недвижимость очень стабильно росли из года в год, банки охотно выдавали ипотечные кредиты, ослабляя с каждым годом свои требования, одалживая деньги клиентам с не очень хорошей кредитной историей, не требуя первого взноса. К примеру, иногда люди могли купить недвижимость вообще без первого взноса. Банки предлагали займы под 1% или 2% с негативной амортизацией выплат, при которой долг не уменьшается в процессе платежа, а наоборот, возрастает. Это все было рассчитано на продолжающийся рост цен. Но это не могло продолжаться бесконечно. Цены встали, произошло «затоваривание» рынка. Продавцы, чтобы продать, стали снижать цены. Те, кто покупал недвижимость несколько лет назад и не имел огромных долгов перед банками, могли себе это позволить. Те же, кто покупал в последние два года и брал большие займы или шел по программам с негативной амортизацией и плавающим процентом, оказались в критической ситуации. Выход был - либо все продать и принести огромную сумму денег, чтобы рассчитаться с банком, либо объявить банкротство и отдать все банку. Поскольку первый вариант практически никто не мог себе позволить или не хотел, банки остались с неликвидными пропертями. Не имея возможности их продать, чтобы компенсировать свои затраты, банки начали продавать их по заниженным ценам, неся большие убытки. Часть банков обанкротилась и вышла из бизнеса, но большинство осталось, поскольку прибыли были настолько высоки, что дали им возможность выстоять.

Таким образом, анализируя ситуацию ипотечного кредитования в США и России, можно сделать следующий вывод: Если банки России будут в дальнейшем недобросовестно относится к выдачи кредита, как в США то, многие банки станут банкротами и это может привести к экономическому кризису. Но это можно избежать. Например, банки города Альметьевска которые предоставляют ипотечный кредит, очень подробно проверяет необходимые документы к выдаче кредита, запрашивают необходимую информацию. Следовательно, мы можем исключить ошибки допущенные банками США.

Пути погашения кредита

Рефинансирование

Взять ипотечный кредит – решение не из легких. С одной стороны, живешь в новенькой квартире, с другой – разоришься на одной выплате банку процентов.

Но если вовремя поменять кредиторов, на ипотечном кредите можно здорово сэкономить.

Чтобы получить выгоду, должно пройти несколько лет.

Чтобы снизить процент за пользование ипотечным кредитом, стоит воспользоваться такой услугой, как рефинансирование. Это перекредитование ипотеки в другом банке на более выгодных условиях. Идея очень проста. Вы сравниваете ставки по ипотеке и перекредитовываетесь в банке, где ставки пониже. Банк, рефинансирующий кредит, погашает долг заемщика в первом банке, а залог (в виде вашей квартиры) оформляет на себя.

Рефинансирование ипотеки появилось у нас только в 2006 году. Но сейчас, желая переманить чужих заемщиков, этот продукт предлагают практически все крупные банки. Скоро за ними подтянутся и средние банки. Пока в ипотечных портфелях российских банков доля кредитов, выданных с целью рефинансирования, составляет 1 – 3%. На Западе – до 60%. Но, по оценкам экспертов, 30% ипотечных кредитов в России в ближайшие три года будет рефинансировано.

- Спрос на рефинансирование ипотечных кредитов еще не является достаточно массовым. Заемщиков, которые брали ипотеку под 15% годовых несколько лет назад, существенно меньше, чем людей, желающих получить кредит в настоящее время, - говорит Павел ИЛЬИН, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка.

По оценкам экспертов, о рефинансировании ипотеки имеет смысл задумываться при разнице в ставках не менее чем на 2 – 3 процентных пункта. На самом деле, если вы брали ипотеку несколько лет назад, то разница в ставках уже сейчас составляет гораздо больше двух-трех процентов. Если несколько лет назад ипотеку давали под 18 – 19% в рублях, то сейчас – под 11 – 14%. Ставки в долларах снизились с 13 – 15% до 9 – 12%, а максимальные сроки займов, напротив, увеличились с 15 до 40 лет. По оценкам экспертов, с помощью рефинансирования можно сэкономить четверть, а иногда и треть своих изначально предполагавшихся расходов по кредиту.

Но обращаться за рефинансированием стоит, если с момента получения ипотеки прошло несколько лет. Раньше не имеет смысла. По оценке банкиров, чем «моложе» кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от перекредитования.

В то же время надо учитывать, что при рефинансировании вы вновь будете нести те же издержки, что и при первом кредите. Оценка залога обойдется в 100 – 150 долл. , Госрегистрация – от 300 долл. , комиссия банку за предоставление кредита – 1 – 1,5% от его суммы плюс страховка. В общей сложности набежит порядка 2 тыс. долларов. Кроме того, если вы не можете сами посчитать, на каких условиях вам выгодно рефинансирование, стоит обратиться к ипотечному брокеру. Разумеется, он тоже возьмет с вас определенный процент, тем не менее, экономия на процентах существенно перекроет расходы. Банки предлагают несколько программ рефинансирования целевого ипотечного кредита: на покупку квартиры, загородного дома или земли, кроме того, есть рефинансирование кредита на любые цели под залог жилой недвижимости.

Срок рассмотрения заявления на рефинансирование ипотеки обычно не превышает двух-трех дней.

- Воспользоваться рефинансированием ипотеки может любой гражданин, имеющий кредит в другом банке не менее 6 месяцев и положительную платежную дисциплину по нему, - поясняют в Русском Ипотечном банке.

Если банк, у которого вы брали ипотеку, имеет собственную программу рефинансирования, то вначале стоит попытаться договориться с ним. Это проще и выгоднее, чем менять банк. Если не получается, смело идите к конкурентам.

Если вы задерживали выплаты предыдущему банк, новый банк вряд ли согласится на рефинансирование. В качестве обеспечения кредита может выступать как квартира, которая использовалась в качестве залога по рефинансируемому кредиту, так и другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика и соответствующая требованиям банка. Кредит можно взять в валюте или в рублях, независимо от валюты действующего кредита. Многие заемщики пока просто не знают о возможности рефинансировать ипотеку и добросовестно вносят платежи за кредит по ставке 15 – 18% годовых.

Рефинансировать кредит можно не только для того, чтобы сэкономить. Если стоимость заложенной недвижимости выросла в цене, можно ее перезаложить с целью получения дополнительных средств, например для проведения ремонта.

Некоторые банки позволяют тратить дополнительные деньги только непосредственно на квартиру, например, на ремонт и покупку техники. Но есть банки, которые не следят за тем, на что вы потратите дополнительные средства.

Право на налоговый вычет

Ипотечные заемщики имеют право на налоговый вычет со стоимости приобретаемого жилья и суммы уплаченных по кредиту процентов. Государство за счет уплаченного подоходного налога может возместить заемщику 13% стоимости квартиры, но не более 1 млн. руб. , то есть вернуть можно 130 000 руб. Кроме того, заемщик имеет право возмещать ежегодно 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту. Но не стоит заявлять налоговый вычет по кредиту, если вы в течение ближайших трех лет собираетесь его рефинансировать. Конечно, вычет с основной суммы кредита вы получите. Зато после рефинансирования потеряете право на вычет 13% по расходам на обслуживание кредита. По законодательству рефинансированный кредит перестает считаться кредитом на покупку жилья. Поэтому, если вы собираетесь перекредитоваться, лучше заявить в налоговую вычет после рефинансирования. Тогда получите вычет и с основного долга, и с процентных платежей.

Изучив информацию по банкам города Альметьевска и проанализировав ее я пришли к следующим выводам:

1. Наиболее выгодный банк-кредитор – Сбербанк России, т. к. в нем наименьшая процентная ставка по кредиту, кредит оформляется от 1-7 дней, возможно досрочное погашение кредита без комиссии и ограничений по срокам и поэтому можно воспользоваться услугой рефинансирования.

Преимущества приобретения квартиры по ипотечной программе:

1. Кредит оформляется за минимальный срок (от 1 до 3 месяцев).

2. Приобретаемое жилье сразу оформляется в Вашу собственность.

3. Возможность выбрать оптимальную ипотечную программу.

4. Гибкие условия ипотечного кредитования.

5. Рефинансирование (перекредитование).

6. Приобретение жилья в кредит выгодно с точки зрения налогообложения.

7. Возможность досрочного погашения кредита

8. Стоимость приобретаемого жилья остается фиксированной.

9. Сумма ежемесячных выплат строго фиксирована и позволяет четко планировать семейный бюджет.

10. Нет необходимости искать поручителей.

Таким образом, каждый житель города Альметьевска может стать собственником жилья за минимальный срок, используя ипотечное кредитование

В заключение хотелось бы отметить, что общие тенденции развития российской экономики позволяют сделать вывод о потеплении инвестиционного климата в России. Это создает неплохие перспективы для развития кредитования коммерческими банками физических лиц как в целом по России, так и в Альметьевске в частности. Ситуация же, при которой физическим лицам будут предлагаться самые разные виды ссуд, позитивно скажется и на благосостоянии граждан нашей страны, и на благополучии российских коммерческих банков, и на состоянии всей экономики России в целом.